Продажа земельного участка с кадастровым номером 50:27:0000000:288 осуществлялась из земель государственной неразграниченной собственности, а не из земель муниципальной собственности, как указано в статье, на основании заявления ОАО «Щапово-агротехно», поступившего в администрацию Подольского района 3 августа 2011 года, и не была связана с изменением границ района с 1 июля 2012 года, решение об изменении которых было принято только через 4 месяца Постановлением Совета Федерации Федерального Собрания РФ №560-СФ от 27.12.2011 г.
Согласно требованиям Земельного кодекса РФ земли сельскохозяйственного назначения имеют приоритет в охране и в использовании как средство производства в сельском хозяйстве и предназначены для ведения сельского хозяйства, в том числе с расположенными на этих землях зданиями, строениями, сооружениями.
В целях обеспечения эффективности сельскохозяйственного производства и снижения налогового обременения для сельскохозяйственных предприятий и фермерских хозяйств, кадастровая стоимость сельхозземель установлена значительно ниже земель другого назначения и составляла, например, в Подольском районе около 10 коп. за 1 кв.м.
Учитывая, что продажа земельных участков, находящихся в государственной собственности зависит от кадастровой стоимости, цена выкупа таких земельных участков для сельскохозяйственных предприятий, используемы их для нужд сельского хозяйства на праве пользования или аренды, установлена значительно ниже рыночной.
Продажа таких земель сельскохозяйственного назначения регулируется Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», за исключением земельных участков, на которых расположены объекты недвижимого имущества, оборот которых регулируется Земельным кодексом РФ, что установлено статьей 1 указанного закона и статьей 27 Земельного кодекса РФ.
Испрашиваемый в собственность земельный участок предназначенный для ведения сельскохозяйственного производства, находился в аренде у ОАО «Щапово-агротехно» по договору аренды от 27.04.2000 г. №406/1. На нем были расположены объекты недвижимости, предназначенные для сельскохозяйственных нужд, находящиеся в собственности арендатора также с 2000 года. Это было подтверждено документами, представленными заявителем в соответствии с приказом Минэкономразвития России №584 от 29.11.10 г., в том числе сведениями из государственного кадастра недвижимости, что являлось подтверждением сформированного земельного участка с установлением на местности границ в соответствии с земельным законодательством с расположенными на нём объектами недвижимости и являлось основанием отнесения его к земельным участкам, на которых находятся здания, строения, сооружения.
Постановление от 29.08.11 г. №2366 о предоставлении ОАО «Щапово-агротехно», заявленного земельного участка в собственность за плату по цене равной десятикратному размеру ставки земельного налога было принято в соответствии с требованием законодательства, действующего на дату его принятия, в том числе требованиями статьи 1 (часть 1) ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения статей: 22, 28, 36 Земельного кодекса РФ, пункта 2.2 ст. 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ», в силу которых было установлено следующее:
— оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения, на которых расположены объекты недвижимого имущества, регулируется Земельным кодексом РФ;
— арендатор земельного участка, находящегося в государственной собственности, имеет преимущественное право его выкупа;
— собственник объектов недвижимости имеет исключительное и преимущественное право на приватизацию арендуемого земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости;
— собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собственность, находящиеся у них на праве аренды земельные участки.
— органы местного самоуправления обязаны принять решение о предоставлении земельного участка в собственность в месячный срок со дня поступления заявления;
— не допускается отказ в предоставлении в собственность земельных участков, за исключением случаев: изъятия земельных участков из оборота, запрета на приватизацию и резервирования земель для государственных или муниципальных нужд, что не относится к данному земельному участку.
Таким образом, законодательство устанавливает право собственников объектов недвижимости на приватизацию арендуемого земельного участка на всей площади и юридическую обязанность органов местного самоуправления о принятии решения и заключения договора купли-продажи арендуемого земельного участка, что исключает его раздел в целях выделения части земельного участка, занятого объектами недвижимости.
Вышеуказанные требования законодательства подтверждены в постановлении Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.05 г. №11 и в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 12 мая 2005 г. №187-О.
Основанием установления цены продажи арендуемого земельного участка, на котором находятся объекты недвижимости, находящиеся в собственности арендатора, являлись требования пункта 2 ст. 2 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса РФ» и пункта 3 (п/п 3) ст. 12 Закона Московской области «О регулировании земельных отношений в Московской области», согласно которым установлено, что цена продажи земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках, устанавливается в размере равном десятикратному размеру ставки земельного налога.
С учетом кадастровой стоимости земельного участка и установленной ставки земельного налога для земель сельскохозяйственного назначения, цена продажи указанного земельного участка по договору купли-продажи от 31.08.11 г., заключенному на основании вышеуказанного постановления, составила 304 608,7 руб.
Учитывая, что действующим законодательством, в том числе Земельным кодексом РФ не было установлено каких либо ограничений по количеству или по площади объектов недвижимости, расположенных на земельных участках, в том числе по их процентному соотношению, администрация Подольского района не имела права по закону отказать ОАО «Щапово-агротехно» в предоставлении в собственность арендуемого земельного участка или установить другую цену продажи.
Случаи отказа администрации Подольского района в предоставлении аналогичных земельных участков в собственность были оспорены в судебном порядке, решениями которых отказы администрации были признаны незаконными, что подтверждается, например, решением Арбитражного суда Московской области от 14.10.10 г. (дело №А41-13809/10), которым был признан незаконным отказ в приватизации арендуемого земельного участка собственнику ограждения.
Земельные участки площадью 4,0 га были приобретены у ОАО «Щапово-агротехно» в муниципальную собственность для строительства артскважин по согласованной между сторонами цене в размере 24 млн. рублей, из расчета 60,0 тыс. руб. за сотку, которая не может быть сравнительной с ценой выкупа при приватизации, установленной законодательством.
Основаниями признания Арбитражным судом (дело №А41-86210/15) незаконным договора купли-продажи земельного участка с КН 50:27:0000000:288 являлись нормы статьи 35 Земельного кодекса РФ, в части перехода права на землю под объектами недвижимости, которые в данном решении являются спорными, поскольку применяются в случаях перехода другому лицу права собственности на объекты недвижимости, расположенные на чужом земельном участке, то есть на земельном участке, который находится в собственности, в пользовании или в аренде у продавца объектов недвижимости.
В связи с ликвидацией с 1 января 2015 г. администрация района не принимала участия в судебных заседаниях и не имела возможности представить необходимые доказательства, отсутствие которых отмечено в судебном решении.
П.В. Анисин